Servitù di passaggio: cosa dovete sapere

La servitù di passaggio non è un tipo di servitù, non è un gruppo di persone ma è un termine che si usa nei casi in cui una persona per raggiungere la propria casa, ad esempio, deve passare per la privata proprietà di un altro. Sembra assurdo e sulla carta ci si chiede perché accade tutto questo ma di fatto, accade, e in qualche modo ci si deve accordare. Ciascuno ha il diritto di arrivare alla propria proprietà ma dall’altro lato c’è anche chi vede il proprio suolo calpestato da altri e non può non esserne indispettito. Vediamo cosa dice la normativa e cosa è importante sapere in modo da non avere problemi di vicinato, ma nemmeno di rinunciare ai propri diritti.

Servitù di passaggio: cosa dovete sapere

Le nostre leggi fortunatamente si sono accorte delle situazioni come quella descritta e c’è una regola che fa da riferimento quando si sta discutendo del diritto di utilizzo di un fondo di proprietà altrui per il proprio passaggio.

Non è così facile, però, perché anche se esiste una legge che regola, è sempre necessario capire bene quale sia l’esatta definizione della cosiddetta “servitù di passaggio”. Di volta in volta, ogni caso è un caso a sé, come spesso accade, e solo una volta chiarito cosa è la servitù di passaggio si può poi entrare nel merito dei diritti e dei doveri che vanno imputati a ciascuna parte in causa. Serve per evitare liti tra i vicini, una regola, ma non è immediato applicarla. I casi concreti sono sempre pieni di complicazioni che sulla carta non vengono mai citate.

L’art 1065 del Codice Civile sancisce che l’esercizio della servitù debba avvenire in modo conforme al titolo e al possesso, così da arrecare il minor aggravio possibile al fondo servente. Secondo l’art. 1069 del Codice Civile, il proprietario del fondo dominante, nel far eseguire opere sul proprio fondo deve scegliere modalità e tempistiche che arrechino minor incomodo possibile al proprietario del fondo servente. Leggendo l’art. 1067 c.c. si apprende che il proprietario del fondo servente non “può compiere alcuna cosa che tenda a diminuire l’esercizio della servitù o a renderlo più incomodo” e quello del fondo dominante “non può fare innovazioni che rendano più gravosa la condizione del fondo servente”.

Servitù di passaggio carrabile

Il caso del carrabile può complicare maggiormente le cose. E’ infatti intuibile che si tratta di due livelli diversi di passaggio. Un conto che qualcuno attraversa a piedi il nostro territorio, un conto è lasciarglielo fare in auto o magari addirittura in SUV o con un furgoncino. In questo caso la legge dice che se il proprietario di un immobile non dovesse avere diretto accesso alla strada, gli è consentito passare sul fondo del vicino senza che quest’ultimo possa opporsi.

Questo perché la servitù di passaggio è di fatto un diritto reale contemplato dal nostro ordinamento giuridico. Il titolare del “fondo servente”, il terreno calpestato, è obbligato a metterlo a disposizione del proprietario del “fondo dominante”. Questo vale anche se i fondi confinano tra loro, basta che siano vicini e che il passaggio si riveli effettivamente necessario. Si può anche trattare di una mera questione di comodità.

Servitù di passaggio usu campione

Ci si domanda, in queste situazioni, se la servitù di passaggio si può acquisire per usucapione. Ovvero se un passaggio prolungato nel tempo sul fondo di un vicino ci da diritto in automatico di passare senza crearci problemi di sorta. Una bella domanda che può capitare di porsi, come le tante volte in cui emerge il fatto che “si è sempre fatto così” e allora lo si continua a fare senza magari realmente appurare di averne il diritto. Anche se non c’è un accordo scritto, si può pensare che ci sia un pacifico accordo tra le parti e, trascorsi vent’anni, è possibile ottenere l’accertamento della costituzione di una servitù di passaggio per usucapione.

Attenzione, però, NON è un passaggio automatico, infatti il proprietario del fondo servente può contestare la situazione. Si sente odore di liti di vicinato in queste ombre che sono sempre presenti nel passare dalla legge scritta a quella che è la realtà delle cose e della vita pratica.

Servitù di passaggio: tipologie

Possiamo distinguere due tipologie si servitù di passaggio, senza entrare nel merito della natura del terreno ma mantenendoci sul lato legislativo. Possono esserci servitù di passaggio volontarie oppure coattive. Le prime sono regolate da un contratto scritto stipulato tra le parti mentre le seconde sono quelle che esistono quando non si è giunti ad un accordo pacifico e richiedono l’intervento di un giudice, chiamato a giudicare la situazione e a sentenziare.

Servitù di passaggio: scadenza

Per capire se esiste una scadenza alla servitù di passaggio vediamo quando essa viene meno, Ci sono delle situazioni particolari in cui cessa il diritto ed è bene conoscerle per non pensare che esso sia scontato ed infinito.

La servitù di passaggio viene meno quando si basa su un contratto tra le parti che ha una sua data scadenza o quando il proprietario del fondo dominante rinuncia di sua volontà al proprio diritto di passaggio. Viceversa può capitare anche che sia il proprietario del fondo servente a rinunciare alla proprietà del fondo. Può capitare anche che ci sia una sentenza che dica che la servitù di passaggio non è più necessaria, attenzione che quando il diritto di passaggio da parte dal proprietario del fondo dominante non viene più esercitato per almeno venti anni, esso decade e si ricomincia l’iter da capo.

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Pubblicato da Marta Abbà il 6 Settembre 2018